Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Ивченко Е.В.

Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

Органы местного самоуправления и утверждение правил землепользования и застройки

Приведение градостроительной документации к Системе требований: задачи, проблемы, особенности

Дачная амнистия или Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ

Особенности предоставления в собственность земельных участков

Земельный рынок - утопия или реальность?

Проблема   изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд  на сегодняшний день является  одной из наиболее актуальных  и обсуждаемых  проблем земельного законодательства  в связи с проведением 22 зимних Олимпийских игр в городе Сочи.  Подготовка к зимней Олимпиаде 2014 г. грозит неприятными сюрпризами для жителей города Сочи, так как их ждет масштабное поражение в правах, поскольку правящие госслужащие города Сочи постарались максимально ослабить их возможности на судебную защиту от действий организаторов Олимпиады-2014 по изъятию земель. Снос частных построек и изъятие земельных участков, расположенных вдоль побережья уже началось с 1 января 2008 г. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд регламентируется нормами федерального законодательства. Изъятие же земель в городе Сочи будет регулироваться нормами закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением 22 зимних Олимпийских игр 2014 года в городе Сочи», которое в настоящее время находится в стадии обсуждения.

Данная процедура не является новой для современного российского земельного законодательства. Во 1-ых - существует ряд примеров применения данной меры в дореволюционной России. Известен, например, случай с огородником Пышкиным, которому принадлежал земельный участок в южной части Москвы. Когда городу понадобился данный участок, он был у Пышкина выкуплен, с предоставлением гражданину права вывоза плодородной почвы в другое место. Во 2-ых - вполне можно проводить определенные аналогии рассматриваемой процедуры с процедурой изъятия земель для государственных и общественных нужд, которую предусматривали, например Основы земельного законодательства СССР  и союзных республик от 13 декабря 1968 или ЗК РСФСР от 1 июля 1970 года. В числе таких нужд наука и практика тогда выделяли строительство заводов, фабрик, электростанций, иных сооружений, расширение и переустройство городов, поселков, сельских населенных пунктов и иные подобные мероприятия, имеющих важное общественное, государственное значение.

На данный период, действующий ЗК РФ позволяет осуществлять изъятие, с том числе путем выкупа, земельные участки для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, а именно связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2)размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а именно:
а) объекты федеральных энергетических систем;
б) объекты использования атомной энергии;
в) объекты обороны и безопасности;
г)объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
д) объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
е) объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
ж) объекты электро-, газо-, теполо- и водоснабжения муниципального значения;
з) автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Все эти вышеперечисленные случаи прописаны в п.1, ст.49 ЗК РФ. В целом перечень данных оснований не вызывает сомнений, так как понятие публичных (государственных и муниципальных) «нужд» в данном случае раскрыто в самом кодексе путем указания на конкретные виды строительства. В свою очередь, каждый указанный вид строительства может быть определен из норм законодательства о градостроительной деятельности, строительных или технических норм. Очевидно, что при данном подходе становится неважным, кто выступает застройщиком строительства (государственная или частная организация) и каким образом будут распределены имущественные права на объект инвестиций. Однако представляется достаточно неясным, каким именно доказательствами должно подтверждаться на практике отсутствие «других вариантов возможного размещения этих объектов». Очевидно, что даже в случае наличия одновременно: надлежаще утвержденного проекта строительства и  градостроительного разрешения, а также  акта о выборе земельного участка либо документов градостроительного планирования, подтверждающих размещение объекта строительства в определенном месте, данные доказательства будут свидетельствовать лишь об одном – предпочтительном для государства варианте размещения. Иные способы вариантов размещения объекта  в случае спора между сторонами могут быть установлены в суде путем проведения экспертизы. Таким образом, общий подход, заложенный законодателем, обязывает органы власти в каждом случае обосновывать необходимость изъятия конкретного земельного участка.

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение. При этом  под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п.2, ст. 28 и п.4, ст.63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. П.1, ст.63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: -  предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельный участок, равноценный земельный участок; - возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; - возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка, относятся стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии – решением суда. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. При этом определение рыночной стоимости земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками. Также рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, перспективы развития рынка, в котором расположен земельный участок.

Таким образом, на федеральном уровне можно выявить следующие проблемы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- возмещение стоимости земельных участков предусмотрено только собственником, а в настоящее время  многие граждане право собственности на участки не оформили;

- оценка участка производится оценщиком в соответствии с нормативными актами, а не самим собственником участка, то есть граждане, фактически лишены возможности получить рыночную стоимость участка.

Возвращаясь к выше названному закону об изъятии земель в городе Сочи, хотелось бы рассказать какие именно права граждан будут нарушены, если этот закон будет принят. Сокращается период, в течение которого граждане, участники которых попали под прицел Олимпийских застройщиков, могут согласовать условия их изъятия и компенсации, а именно срок сокращается с года до 3-ех месяцев. Кроме того, сочинцы лишаются права оспаривать в суде саму необходимость изъятия участков и находящихся на них построек под олимпийские нужды. В условиях традиционной российской волокиты 3-ех месячный срок для согласования условий изъятия кажется нереальным, так как изъятие недвижимости или земельного участка означает коренное изменение уклада жизни и принять решение об этом за три месяца крайне сложно. Также ограничивается и право граждан на выбор оценщиков. Они смогут обращаться только в те 30 компаний, которые будут аккредитованы госкорпорацией. А если по истечении 7 дней землевладелец не сделает выбор, то оценщика ему назначат. Затем в течение 10 дней госкорпорация заключает договор об оценке. Она должна быть готова через 30 дней. Если собственник будет тянуть с подписанием соглашения, то уже через 30 дней администрация вправе обратиться в суд с иском об изъятии недвижимости для федеральных нужд.

Однако  у данного законопроекта имеются и положительные моменты, а именно – механизм определения рыночной цены, по которой предписывается выкупать участки, нигде не прописан. Как крайний случай, законопроект предусматривает судебное решение. Но вряд ли стоимость участка по судебному решению превысит кадастровую больше, чем в 10 раз, хотя на практике она на рынке может быть больше и в 1000 раз. Землю изымут и застроят, а население будет обращаться за справедливой оценкой компенсации в Европейский суд. Когда выиграет дело первый недовольный сочинец, Европейский суд может перейти на рассмотрение обращений в ускоренном порядке. Это значит, что через 3-4 года может появиться лавина граждан, которым правительство будет обязано выплатить компенсацию.

В случае с Сочи в законопроекте особо оговорено, что если человек имеет право на бесплатное оформление изымаемой земли в собственность, то он по умолчанию признается собственником. Порядок изъятия, оценки, выплата компенсации будут такими же, как если бы право собственности было оформлено.

Необходимость принятия специального нормативного акта, на основе которого регулируется изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд свидетельствует также о том, что на федеральном уровне в законодательстве имеются существенные пробелы.  Можно предположить, что  если аналогичная ситуация возникнет в другом месте, то должен будет приниматься закон «Об изъятии земельных участков, например в Московской области» или в ином месте.

Пример  города Сочи свидетельствует о том,   как государство защищает наши права и интересы. Для  простого  сочинского района является   типичным следующий диалог: 

- И что, ты-то куда, вас ведь выселяют? -  спрашивает старушка в платочке свою подругу.

– Не знаю, я тут слышала, что нас уже не тронут.  Мы ниже уровня моря на метр, а пойдут на Чкаловку.

– Батюшки, так там же моя дочь живет, - делая страшные глаза, шепчет старушка.

«Всего требуется изъять под строительство олимпийских объектов 2977 га. В настоящее время 90 из 185 объектов полностью обеспечены земельными участками», – сообщил на заседании правительства министр регионального развития Виктор Басаргин.

Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 – на городской и 905 – на прибрежный.

Согласно статистике ведомства, 1330 га предоставлены исполнителям олимпийского строительства. Еще 232 га занимают свободные земли, изъятие которых не требуется.

Практика изъятия земель существует во многих странах. Их изымают под строительство дорог, военных объектов. С данной проблемой наши граждане в Бутове уже столкнулись, да и в других местах, так например, при подготовке к Олимпиаде-2008 года подобным образом поступили в Китае. Власти подменяют принцип натурального эквивалента принципом денежного эквивалента. Где гарантия, что человек, у которого изымают очень серьезную собственность  - дом, в котором он живет, земельный участок, с которого он кормится,  получит справедливую компенсацию? Не получится ли так, что потеряв все, гражданин окажется на улице с мизерной суммой, на которую невозможно приобрести новое жилище или участок? Почему в развитых странах действует принцип: собственник самостоятельно определяет стоимость своего имущества, а у нас нет? Если власть не хочет платить за жалкое ранчо фермера за миллион долларов, то пусть ищет обходные пути вокруг фермерского участка для федеральной трассы. А все потому, что исполнительным органам необходимо исполнять закон, что у нас не всегда бывает.

Пользовательскогопоиска